전세계약시 주의사항(ft. 전세사기예방법)

전세계약은 많은 사람들이 자신의 전재산을 걸고 하는 중요한 계약입니다. 하지만 전세계약에는 많은 위험과 함정이 숨어있을 수 있습니다. 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 집이 경매에 넘어가거나, 사기에 당하거나 하는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다. 그래서 전세계약을 할 때는 꼼꼼히 준비하고 확인해야 합니다. 오늘은 전세사기의 위험을 감소하기 위해 전세계약시 유의사항에 대해 알아보겠습니다. 전세계약 전, 후, 잔금 치르기 전, 후에 해야 할 일과 주의할 점을 각각 소개하겠습니다.

 

  집을 선택할 때

 

• 매매가와 전세가의 차이가 크거나 시세보다 저렴한 집은 깡통주택일 가능성이 있습니다. 깡통주택은 임대인이 보증금과 빚으로 집을 채우고 잠적하는 경우입니다. 등기부등본을 확인하여 근저당이나 압류가 있는지 확인하세요.매매가와 전세가의 차이가 크거나 시세보다 저렴한 집은 깡통주택일 가능성이 있습니다. 깡통주택은 임대인이 보증금과 빚으로 집을 채우고 잠적하는 경우입니다. 등기부등본을 확인하여 근저당이나 압류가 있는지 확인하세요.
• 불법으로 용도 변경하거나 증축한 건물은 퇴거나 철거를 당할 수 있습니다. 건축물대장을 확인하여 건물의 용도와 면적이 실제와 일치하는지 확인하세요.
• 신축빌라나 상가 등에서는 갭투자 사기가 발생할 수 있습니다. 갭투자 사기는 임대인이 매매가보다 높은 전세금을 받고 제삼자에게 집을 팔아버리는 경우입니다. 전세보증보험에 가입할 수 있는지 확인하세요.
  

 

 

 집을 계약할 때

• 임대인이라고 주장하는 사람이 실제 소유자인지 확인하세요. 신분증과 등기부등본을 대조하고, 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 요구하세요.
• 공인중개사를 통해 계약하세요. 직거래는 사기의 위험이 높습니다. 공인중개사의 등록 여부와 손해책임보험 가입 여부를 확인하세요.
• 계약서를 작성하고 서명하면서 임대인과 구두로 약속한 내용을 특약사항에 반드시 기재하세요. 예를 들어, 수리비 부담, 계약 연장 조건, 소유권 변경 금지 등입니다.

 

  계약 후

 

• 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 확보하세요. 대항력은 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
• 임대인의 미납국세나 임금체불 여부를 확인하세요. 미납국세나 임금체불이 많은 경우, 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 미납국세 열람제도나 사회보험 완납증명서를 활용하세요.
  
  

 임대인의 신분을 확인하세요.

 

• 임대인이라고 주장하는 사람이 진짜 소유자인지 확인하세요. 신분증과 등기부등본을 대조하고, 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 요구하세요.
• 임대인이 부동산 신탁회사라면 더욱 주의하세요. 신탁회사의 동의가 없는 전세 계약은 법적으로 보호받지 못합니다. 신탁을 풀어줄 예정이라는 말을 믿지 마세요.
• 임대인이 체납한 국세나 지방세가 있는지 확인하세요. 체납된 세금은 모든 선순위 근저당이나 임차보증금보다 앞서는 권리를 가집니다. 세금 납부 증명서를 요구하거나 미납국세 열람제도를 활용하세요.

 

 공인중개사를 통해 계약하세요.

 

• 직거래는 사기의 위험이 높습니다. 공인중개사를 통해 계약하세요. 공인중개사의 등록 여부와 손해책임보험 가입 여부를 확인하세요.
• 공인중개사도 사기를 칠 수 있습니다. 중개수수료를 미리 요구하거나, 계약서에 중개수수료를 기재하지 않거나, 계약서에 중개업소 정보를 기재하지 않는 경우에는 조심하세요.
• 공인중개사가 아닌 부동산 컨설턴트나 부동산 투자 전문가 등을 자칭하는 사람들은 피하세요. 이들은 법적으로 보호받을 수 없습니다.

 

 전입신고와 확정일자를 받으세요.

 

• 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 확보하세요. 대항력은 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
• 전입신고는 주민센터에서 하세요. 전입신고 후에는 안심전세앱에서 전입세대 열람을 통해 임차권 등기 여부를 확인할 수 있습니다.
• 확정일자는 주택도시보증공사에서 받으세요. 확정일자는 임차권 등기와 동일한 효력을 가집니다.

 

 전세보증금 반환보증보험에 가입하세요.

 

전세보증금 임차인이 임대인에게 임대기간 동안 주택을 사용하는 대가로 지급하는 금액입니다. 전세보증금은 전세계약이 만료되거나 해지될 때 임대인이 임차인에게 돌려주어야 합니다. 전세보증금은 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하로 제한됩니다.

전세보증금반환보증보험은 임차인이 전세계약을 체결할 때 주택도시보증공사나 보험회사에 보증료를 납부하고 가입하는 보험입니다. 이 보험에 가입하면 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증기관이 임차인에게 전세보증금을 대신 지급해 주게 됩니다. 전세보증금 반환보증은 임차인의 권리를 보호해 주고 임대인의 신용도를 높여주는 역할을 합니다.  애초에 전세를 알아볼때 전세보증보험이 되는 집 위주로 알아보는 것도 한 방법입니다.

 

이상으로 전세계약시 유의사항에 대해 알아보았습니다. 전세계약은 단순히 계약서에 도장을 찍고 보증금을 입금하는 것이 아니라, 많은 준비와 확인이 필요한 중요한 과정입니다. 전세계약 전에는 등기부등본을 열람하고, 계약 후에는 확정일자와 전입신고를 받아야 합니다. 또한 전세보증보험에 가입하여 보다 안전하게 전세금을 보호할 수 있습니다. 전세계약시 유의사항을 잘 숙지하고, 신중하게 계약하시길 바랍니다.